Améliorer la politique sociale du logement

À politique inchangée, les dépenses publiques consacrées au logement social devraient continuer à croître de façon exponentielle au cours des vingt prochaines années. Pour garantir la soutenabilité financière de la politique du logement social, DéFI propose d’augmenter légèrement le montant des loyers des logements sociaux en veillant toutefois à ce que ceux-ci ne puissent pas dépasser 25 % des revenus mensuels du ménage (contre 20 % seulement dans la réglementation actuelle). 

Au niveau de la Région de Bruxelles-Capitale, rappelons que 40.000 familles bénéficient d’un logement social tandis que 51.000 autres sont sur liste d’attente, avec un délai d’attente moyen de 11 ans et 7 mois. Un tiers de ces dernières seront prochainement aidées par l’allocation-loyer, qui ne leur permettra toutefois pas de bénéficier d’un loyer social tel que celui dont bénéficient les locataires de logements publics. Par souci d’équité face à des dépenses publiques croissantes et qu’il faut pouvoir rendre soutenables à moyen et long terme, il convient de rehausser quelque peu le loyer réel dont s’acquittent les locataires sociaux.

Toujours dans la perspective d’une révision du financement du secteur du logement social, il convient de revoir le mode de calcul de l’Allocation Régionale de Solidarité (ARS), laquelle devrait désormais uniquement compenser la différence entre les recettes et les coûts théoriques normés des sociétés de logement social. Cette réforme qui aura pour objet de responsabiliser lesdites sociétés permettra de dégager rapidement des marges budgétaires importantes, lesquelles pourront être réaffectées à d’autres dispositifs de la politique sociale du logement comme l’allocation loyer ou les Agences Immobilières Sociales. Les simulations de la SLRB montrent qu’à politique inchangée, le montant cumulé de l’ARS et des réductions de loyers pour personnes handicapées et pour enfants à charge, qui est actuellement estimé à 54 millions d’euros, pourrait atteindre 271 millions d’euros en 2040.

En matière de logements sociaux, bien que le régime du bail à durée déterminée ait été instauré en 2013 dans le secteur du logement social, les baux peuvent être renouvelés et les locataires sociaux peuvent ainsi conserver leur logement aussi longtemps qu’ils satisfont aux conditions d’admission au logement social. Par conséquent, le taux de rotation s’avère être particulièrement faible dans le parc locatif social, ce qui a pour conséquence d’allonger les délais d’attente. 

DéFI propose de limiter la durée du bail social à neuf ans sans possibilité de prolongation aux fins de favoriser les rotations et de réduire les délais d’attente pour l’obtention d’une habitation sociale. Après neuf ans, les locataires devront quitter la sphère du logement social et rechercher un nouveau logement sur le marché privé. Ils pourront toutefois percevoir l’allocation loyer pendant une durée de cinq ans à compter de la fin du bail social à condition que les revenus de leur ménage soient toujours inférieurs au plafond de revenus d’admission au logement social. Les ménages comprenant une personne handicapée ou une personne âgée d’au moins 65 ans au moment de la prise d’effet du bail initial ne seront, quant à eux, pas concernés par cette limitation de la durée du bail social et qu’ils pourront donc toujours rester dans le circuit du logement social tant qu’ils remplissent les conditions d’admission. Précisons également que cette limitation ne concernerait que les locataires sociaux entrant nouvellement dans un logement social. La disposition n’aura évidemment pas d’effet rétroactif.

En outre, dans la mesure des crédits budgétaires  dégagés grâce aux mesures précédentes, DéFI propose d’élargir progressivement les publics cibles de l’allocation loyer en assouplissant de façon graduelle les conditions d’octroi de cette aide. A terme, l’objectif est d’accorder l’allocation loyer à tous les ménages valablement inscrits sur la liste d’attente pour l’obtention d’un logement social. Les personnes en situation de précarité ont le droit de bénéficier d’un logement social pour autant qu’elles satisfassent à certaines conditions. Dès lors que les pouvoirs publics ne sont actuellement pas en mesure de proposer une habitation à tous les ménages remplissant les conditions d’admission au logement social, ils se doivent d’apporter une aide financière directe à tous les ménages inscrits sur les listes d’attente, aide qui doit prendre la forme d’une intervention dans le loyer à hauteur de 200 euros par mois (montant susceptible d’être majoré en fonction de la composition du ménage).

En Région wallonne, rappelons que coexistent 63 sociétés de logement chapeautées par la Société Wallonne du Logement qui assure la tutelle pour le compte du Gouvernement wallon. Ces sociétés gèrent un parc de quelque 102.000 logements publics (sur un parc général de logement de +/- 1,5 millions d’unités). A ceux-ci s’ajoutent les logements publics directement gérés par les pouvoirs locaux ainsi que ceux des AIS (+/- 6.900). On estime le manque de logements publics wallon à environ 32.000 logements. En marge de la construction ou de la rénovation du parc public, la Wallonie dispose également d’un Fonds du logement qui vient en aide plus spécifiquement aux familles nombreuses. 

Exceptées les villes/communes des régions de Mons, Charleroi et Liège, la plupart des communes affichent un pourcentage de ménages vivant dans un logement SLSP inférieur à 10%. En 2021, le loyer mensuel moyen versé par les ménages locataires wallons est de 529 €.

DéFI plaide pour que les ménages qui font l’acquisition d’un bien en vue de le mettre en location par l’intermédiaire d’une AIS puissent dorénavant bénéficier d’un taux réduit de droits d’enregistrement de 6 % pour autant qu’ils s’engagent à mettre le bien en gestion auprès de l’AIS pour une durée minimale de quinze ans. Par ailleurs, DéFI recommande aux gouvernements régionaux wallon et bruxellois d’instaurer une réduction des droits de succession et des droits de donation prélevés lors de la transmission d’un logement confié en gestion à une AIS à condition que l’ayant-droit ou le donataire s’engage à maintenir le bien dans le giron de l’AIS pendant au moins quinze ans à compter de la date du décès ou de l’enregistrement de la donation immobilière.

Pour assurer une politique des logements sociaux plus efficace profitable à tous, DéFI envisage un changement radical du modèle, pour passer d’un système exclusivement géré par le public à un partenariat public-privé.